مقدمه
حق سرقفلی، که در قانون ایران به عنوان «حق کسب و پیشه» یا «حق کسب و تجارت» نیز شناخته میشود، از جمله حقوق مالی مهمی است که به مستاجرین اماکن تجاری تعلق میگیرد. این حق، در صورتی که مستاجر ملک تجاری را با رضایت موجر و تحت شرایط قانونی اجاره کرده باشد، در هنگام تخلیه ملک، از سوی مالک قابل مطالبه است. یکی از راههای انتقال قانونی این حق، «صلح سرقفلی» است. زمانی که طرفین در خصوص صلح سرقفلی توافق میکنند اما یکی از آنها از تنظیم سند رسمی انتقال امتناع میورزد، بحث «دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی» مطرح میشود. در این مقاله، به بررسی جامع این دعوا، مبانی قانونی آن، شرایط طرح و مراحل پیگیری آن میپردازیم. برای درک بهتر مسائل حقوقی مربوط به قراردادها و حقوق مالک و مستاجر، مطالعه مقالاتی چون فسخ و انفساخ در قراردادها: تفکیک حقوقی برای جلوگیری از ابهام و اثبات عقد بیع بدون سند کتبی: راهنمای کامل حقوقی مفید خواهد بود.
مبانی قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی
قانونگذار در نظام حقوقی ایران، به منظور حمایت از حقوق طرفین قرارداد و ایجاد شفافیت و قطعیت در روابط حقوقی، بر لزوم تنظیم اسناد رسمی در خصوص انتقالات عمده اموال و حقوق تأکید کرده است. در خصوص سرقفلی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و همچنین مقررات عمومی قانون مدنی، مبنای حقوقی این دعوا را فراهم میآورند. ماده ۴۷ قانون مذکور، انتقال سرقفلی را منوط به رضایت مالک و پرداخت حقوق قانونی او دانسته است. در صورتی که توافق بر صلح سرقفلی صورت گرفته باشد، این توافق، نوعی عقد صلح به شمار میرود که هدف آن انتقال حق سرقفلی است.
عقد صلح، طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن طرفین، با رضایت خود، حق خویش را به طرف دیگر مصالحه میکنند. زمانی که موضوع صلح، حق سرقفلی باشد و یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی که نشاندهنده انتقال قطعی و قانونی این حق است، امتناع کند، خواهان میتواند با استناد به ماده ۲۳۴ قانون آیین دادرسی مدنی، الزام طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست کند.
شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی
برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، رعایت برخی شرایط اساسی الزامی است:
- وجود عقد صلح معتبر: باید ثابت شود که عقد صلح بر سر سرقفلی میان طرفین واقع شده است. این اثبات میتواند از طریق دلایل اثباتی مختلف مانند اقرار، شهادت شهود (در شرایط قانونی)، یا وجود دلایل و قراین دیگر صورت پذیرد.
- قابلیت نقل و انتقال بودن سرقفلی: حق سرقفلی مورد مصالحه باید به طور قانونی قابلیت انتقال داشته باشد. سرقفلی که طبق قانون قابلیت انتقال نداشته باشد (مثلاً در برخی موارد خاص اجاره) قابل مصالحه و در نتیجه الزام به تنظیم سند رسمی نخواهد بود.
- وجود مال مورد صلح: سرقفلی که مورد مصالحه قرار گرفته است، باید موجود و متعلق به مصالح باشد.
- امتناع طرف مقابل از تنظیم سند رسمی: مهمترین شرط این دعوا، اثبات امتناع یا عدم اقدام طرف مقابل در تنظیم سند رسمی انتقال پس از توافق بر صلح است.
- صلاحیت دادگاه: دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاهی است که ملک تجاری در حوزه قضایی آن واقع شده است (دادگاه محل وقوع ملک).
مراحل قانونی طرح دعوا
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، طی مراحلی در دادگاه عمومی حقوقی صورت میگیرد:
- تنظیم دادخواست: خواهان (مصالح یا کسی که حق سرقفلی به او منتقل شده است) باید دادخواست خود را با دقت و با ذکر مشخصات کامل طرفین، خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی)، شرح ماوقع و مستندات قانونی و شرح دلایل اثباتی تنظیم نماید.
- تودیع هزینه دادرسی: پس از تقدیم دادخواست، هزینه دادرسی طبق تعرفه قانونی، محاسبه و پرداخت میشود. در صورت عدم توانایی مالی، میتوان نسبت به اعسار از هزینه دادرسی اقدام کرد.
- ثبت دادخواست و ارجاع به شعبه: دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شعبه رسیدگی کننده ارجاع داده میشود.
- ابلاغ دادخواست و تعیین جلسه رسیدگی: دادگاه، وقت رسیدگی را تعیین و طرف مقابل (خوانده) را ابلاغ مینماید.
- رسیدگی در جلسه دادگاه: طرفین در جلسه رسیدگی حضور یافته و دلایل و مدارک خود را ارائه میدهند. دادگاه با بررسی ادله طرفین، نظر کارشناس (در صورت لزوم) را اخذ و در نهایت اقدام به صدور رأی مینماید.
- صدور رأی و اجرای حکم: در صورت احراز صحت دعوا، دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی صادر میکند. پس از قطعیت حکم، چنانچه محکومعلیه از اجرای حکم امتناع ورزد، حکم از طریق اجرای احکام دادگستری اجرا خواهد شد.
دقت در جزئیات قانونی و رویههای قضایی، نقش بسزایی در موفقیت این گونه دعاوی دارد. برای اطمینان از طی شدن صحیح مراحل قانونی و احقاق حقوق خود، دریافت مشاوره حقوقی از یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی و قراردادها، اکیداً توصیه میشود. همچنین، آگاهی از سایر دعاوی مرتبط مانند دعوای ابطال اجرائیه دادگاه میتواند در مواقع لزوم یاریرسان باشد.
نتیجهگیری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، ابزار قانونی مؤثری برای احقاق حقوق مصالح یا منتقلالیه در خصوص حق سرقفلی است. اثبات وقوع عقد صلح معتبر و امتناع طرف مقابل از تنظیم سند رسمی، کلید موفقیت در این دعواست. پیچیدگیهای قانونی و رویههای قضایی، ضرورت بهرهمندی از مشاوره و همراهی یک وکیل آنلاین مجرب را بیش از پیش آشکار میسازد تا بتوانید با کمترین دغدغه و بیشترین احتمال موفقیت، حقوق قانونی خود را بازپس گیرید.